9月20日の港区

本日更新は463件で、うち新規出現は35住戸。前回の取得（9月18日）から中1日空いた後の差分で、更新件数は9月6日の493件に次ぐ多さになった。値下げの検知は40件、値上げの検知は1件。下げ幅は5%超が17件、3〜5%が13件、3%未満が10件。所在階の記載がない14件は住戸を一意に特定できないため、検知対象から除いている。

前回の答え合わせから。9月18日に「少数の棟が大きく削る局面から、多くの棟が一段ずつ刻む局面へ移ったと読める」と書いた。今日は3〜5%の中間帯が27件から13件へ半減し、5%超が再び最多の帯に戻った。更新が463件と多いのに値下げの検知は66件から40件へ減っており、刻む改定が広がり続けるという読みは今日のデータでは支持されなかった。1回の分布で局面を語るのは早かった。

本日更新分の坪単価は中央値1,080万円、レンジは351万〜4,940万円。件数では三田が77件で最多、港南71件、白金・白金台57件と続き、平均坪単価では麻布台・虎ノ門と三田が上位。いずれも当日の売出し構成に依存する数字であり、相場の騰落としては読まない。

確認できた下げは12%台が3件で最大、続いて8%台が3件。このうち1件は、初出から3回の改定を重ねた売出しだった。初出から通して見ると二桁半ばまで下げている売出しが2件ある。

上位は今日すべて内陸の棟だった。湾岸の最大は5%超の帯にとどまる。9月18日は上位に湾岸のタワーが複数入っていたので、どちらが先行しているかは取得ごとに入れ替わっており、「湾岸が半歩早い」という9月9日の見立ては優劣がつかなくなってきた。値上げの検知1件はリビオタワー品川で、同じ棟に値下げも2件あり、売出しの多い棟で方向が割れる構図は変わらない。なお定点インデックスの観測住戸数・棟数は、データ取得の漏れを修正して再集計した値に更新している。値下げを検知した棟は下の一覧の通りで、どの住戸が・いくらかはAIウォッチリスト登録者へ1対1でご案内している。