9月25日の港区

本日更新は393件で、うち新規出現は32住戸。前回の取得（9月20日）から中4日空いた後の差分で、値下げの検知は61件、値上げの検知は3件。下げ幅は5%超が21件、3〜5%が19件、3%未満が21件。所在階の記載がない10件は住戸を一意に特定できないため、検知対象から除いている。

前回の答え合わせから。9月20日に「1回の分布で局面を語るのは早かった」と書いた。今日は値下げの検知が40件から61件へ増えたが、下げ幅は5%超・3〜5%・3%未満の3つの帯がほぼ同数に並び、大きく削る局面でも一段ずつ刻む局面でもない。代わりに目立つのは広がりで、61件の改定が55棟に散らばり、ほぼ1棟1件。特定の棟や棟群が主導する日ではなく、売主が個々の判断で下げている日と読む。

本日更新分の坪単価は中央値1,049万円、レンジは273万〜4,831万円。前回の1,080万円から下がったが、件数最多の港南が67件と前回より比重を増した構成の影響が大きい。麻布と三田が49件で並び、平均坪単価では六本木、麻布台・虎ノ門、三田が上位。いずれも当日の売出し構成に依存する数字であり、相場の騰落としては読まない。

確認できた値下げは55件で、10%超が4件、5〜10%が11件。整数の帯では11%台が3件で最も厚く、5%台が6件と続く。10%超の4件はいずれも内陸の棟で、湾岸の最大は5%超の帯にとどまる。9月20日に続いて上位を内陸が占めたので、「湾岸が半歩早い」という9月9日の見立ては、少なくとも9月後半は内陸主導へ読み替える。湾岸が追随するのか、内陸の高額帯だけの調整で終わるのかは次回の答え合わせにする。

棟で見ると、ウェリスタワー愛宕虎ノ門は6月下旬から、麻布台パークハウスは7月上旬から改定を重ねてきた売出しで、いずれも今回が初めての改定ではない。ワールドシティタワーズはアクア・ブリーズを含む棟群で計5件、三田ガーデンヒルズはサウスヒル・ノースヒルの2棟で計3件の改定を確認した。リビオタワー品川は同じ棟で値下げと値上げの両方を検知し、売出しの多い棟で方向が割れる構図は9月18日から3回続けて変わらない。値上げの検知3件のうち、同一の売出しの改定と確認できたのはリビオタワー品川の1件で、残る2件は棟名を伏せている。値下げを検知した棟は下の一覧の通りで、どの住戸が・いくらかはAIウォッチリスト登録者へ1対1でご案内している。