9月30日の港区

本日更新は394件で、うち新規出現は37住戸。前回の取得（9月27日）から中2日空いた後の差分で、値下げの検知は58件、値上げの検知は8件。下げ幅は5%超が27件、3〜5%が16件、3%未満が15件。所在階の記載がない11件は住戸を一意に特定できないため、検知対象から除いている。

前回の答え合わせから。9月27日に「湾岸にも5%超の改定は出ており、追随がないと言い切るのはまだ早い」と書いた。今日は、同一の売出しの改定と確認できた値下げ51件のうち10%超が5件あり、そのうち3件が湾岸の棟だった。9月20日から3回続いた「上位は内陸」の並びはここで途切れた。内陸だけの調整で終わるとは言い切らず、留保を残した読みのほうが当たった。ただ件数で見ると湾岸は51件中12件で、改定の数そのものは内陸のほうが多い。

本日更新分の坪単価は中央値1,072万円、レンジは273万〜4,831万円。前回の1,063万円とほぼ同じ水準。件数では麻布と港南が59件で並び、三田55件が続く。平均坪単価では麻布台・虎ノ門と六本木が上位。いずれも当日の売出し構成に依存する数字であり、相場の騰落としては読まない。

確認できた51件の内訳は、10%超が5件、5〜10%が18件、5%以下が28件。整数の帯では5%台・6%台・7%台がそれぞれ5件で並んだ。51件のうち23件は、観測を始めてから初めての値下げだった。前回は37件中21件だったので、初めて下げる売主の比重はやや下がり、改定を重ねてきた売出しがさらに削る動きが増えている。

棟で見ると、三田ガーデンヒルズはサウスヒル・ノースヒルの2棟で計3件の値下げを検知し、前回の5件から減った。芝浦アイランドケープタワーでも1件を確認している。値上げの検知は8件と観測開始以来の最多だったが、同一の売出しの改定と確認できたのは芝パーク・タワーの1件で、残る7件は棟名を伏せている。確認できない値上げには、同じ住戸の安いほうの売出しが一覧から外れただけの見かけ上の動きが含まれるため、件数だけで上向きとは読まない。値下げを検知した棟は下の一覧の通りで、どの住戸が・いくらかはAIウォッチリスト登録者へ1対1でご案内している。